Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który odgrywa coraz większą rolę w procesach sprzedaży i wynajmu nieruchomości, a także przy modernizacji budynków. Obowiązek jego posiadania wynika z przepisów unijnych oraz krajowych i ma na celu zwiększenie efektywności energetycznej budynków w Polsce. Istnieje jednak szereg wyjątków, które zwalniają właścicieli niektórych obiektów z konieczności uzyskania takiego świadectwa.
Budynki nieprzeznaczone do użytkowania przez cały rok
Jednym z podstawowych wyjątków od obowiązku posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej są budynki, które nie są przeznaczone do użytkowania przez cały rok. Przykładami mogą być domki letniskowe, schroniska sezonowe, a także niektóre altany działkowe. Kluczowym kryterium jest w tym przypadku sezonowość eksploatacji, co oznacza użytkowanie jedynie w określonych porach roku, najczęściej wiosną i latem.
Przepisy wskazują wyraźnie, że zwolnieniu podlegają budynki, które zgodnie z zamierzeniem właściciela nie są ogrzewane ani chłodzone przez większość roku, a więc nie generują istotnego zużycia energii w skali rocznej. W praktyce oznacza to, że właściciele takich nieruchomości nie muszą występować o świadectwo nawet w przypadku sprzedaży lub wynajmu, o ile nie zostaną wprowadzone zmiany w ich przeznaczeniu lub standardzie energetycznym.
Warto jednak zauważyć, że każda zmiana funkcji budynku — np. przekształcenie domku letniskowego w całoroczny dom mieszkalny — może skutkować powstaniem obowiązku sporządzenia świadectwa.
Obiekty o powierzchni użytkowej do 50 m²
Kolejną istotną kategorią zwolnioną z obowiązku posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej są budynki o niewielkiej powierzchni użytkowej. Przepisy przewidują, że obiekty wolnostojące, których całkowita powierzchnia użytkowa nie przekracza 50 metrów kwadratowych, nie muszą posiadać świadectwa — pod warunkiem, że nie są przeznaczone do wynajmu lub sprzedaży.
Typowe przykłady takich budynków to:
-
wolnostojące domki narzędziowe lub garaże,
-
niewielkie pawilony handlowe,
-
kioski oraz baraki sezonowe,
-
małe domy rekreacyjne, które nie są oferowane na rynku nieruchomości.
Należy podkreślić, że kluczowym czynnikiem jest zarówno powierzchnia, jak i sposób użytkowania. Jeśli bowiem nawet mały budynek jest przedmiotem najmu lub sprzedaży, to wtedy obowiązek uzyskania świadectwa powstaje — bez względu na metraż. Dlatego właściciele takich obiektów powinni rozważyć ich przyszłe przeznaczenie już na etapie budowy lub modernizacji.
Budynki gospodarcze i przemysłowe o ograniczonym zużyciu energii
W polskim prawie istnieje jasno określona kategoria budynków, które – mimo że są użytkowane – nie muszą posiadać świadectwa charakterystyki energetycznej. Mowa o budynkach gospodarczych, przemysłowych oraz magazynowych, w których zużycie energii jest marginalne i nie wpływa istotnie na środowisko ani system energetyczny. Warunkiem zwolnienia jest jednak spełnienie kilku konkretnych przesłanek.
Tego typu obiekty są wykorzystywane przede wszystkim do przechowywania towarów, prowadzenia prac rolnych lub przemysłowych, bez konieczności zapewnienia komfortu cieplnego ludziom przebywającym wewnątrz. Innymi słowy, nie są ogrzewane, klimatyzowane ani wyposażone w zaawansowane systemy grzewczo-chłodzące. W praktyce można tu zaliczyć m.in.:
-
nieogrzewane hale magazynowe,
-
szopy i stodoły w gospodarstwach rolnych,
-
obiekty produkcyjne o funkcjach specjalistycznych,
-
garaże zbiorcze bez systemów ogrzewania,
-
chłodnie i kontenery bez zintegrowanej instalacji energetycznej.
Zwolnienie z obowiązku posiadania dokumentu, jakim jest świadectwo charakterystyki energetycznej, opiera się na ocenie rzeczywistego zużycia energii – a nie tylko formalnej funkcji budynku. Dlatego decydujące znaczenie ma analiza infrastruktury technicznej oraz intensywności eksploatacji energetycznej. Jeżeli w danym budynku pojawią się systemy grzewcze lub chłodnicze, które zwiększą zapotrzebowanie na energię użytkową, zwolnienie może przestać obowiązywać.
Zabytki i budynki objęte ochroną konserwatorską
Ostatnią ważną grupą budynków wyłączoną spod obowiązku uzyskania świadectwa charakterystyki energetycznej są obiekty wpisane do rejestru zabytków lub objęte ochroną konserwatorską. W tym przypadku kluczowym uzasadnieniem jest niemożność przeprowadzenia zmian ingerujących w historyczną strukturę budynku, co skutecznie uniemożliwia dostosowanie obiektu do współczesnych standardów efektywności energetycznej.
Budynki zabytkowe, zwłaszcza te wzniesione przed XX wiekiem, charakteryzują się specyficznymi materiałami budowlanymi, niską izolacyjnością cieplną i brakiem nowoczesnych instalacji grzewczych. Wszelkie próby ich modernizacji – choć teoretycznie mogłyby poprawić efektywność energetyczną – są najczęściej zakazane przez wojewódzkiego konserwatora zabytków. W rezultacie ustawodawca uznał, że sporządzanie świadectwa charakterystyki energetycznej dla takich obiektów nie ma sensu praktycznego ani technicznego.
Warto jednak zaznaczyć, że nie każde stare budownictwo automatycznie kwalifikuje się do tej kategorii. Zwolnienie przysługuje wyłącznie wtedy, gdy obiekt posiada formalny wpis do rejestru zabytków lub jest objęty lokalnym planem ochrony konserwatorskiej. Bez odpowiednich dokumentów potwierdzających ten status, obowiązek uzyskania świadectwa może nadal istnieć – nawet w przypadku architektury historycznej. Dlatego każda sytuacja powinna być analizowana indywidualnie, w oparciu o dokumentację konserwatorską i zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
