Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Niezależnie od tego, czy kupujący nabywa nieruchomość z rynku pierwotnego, czy wtórnego, konieczne jest przygotowanie i skompletowanie wielu dokumentów. Ich brak może spowodować opóźnienia, komplikacje, a nawet uniemożliwić zawarcie transakcji.
Umowa przedwstępna – pierwszy krok do zakupu mieszkania
Umowa przedwstępna to kluczowy etap w procesie zakupu mieszkania, który stanowi formalne potwierdzenie woli obu stron do zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości. Choć nie jest obowiązkowa, w praktyce rynkowej stanowi zabezpieczenie zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego.
Podpisanie umowy przedwstępnej następuje najczęściej po negocjacjach i ustaleniu ceny mieszkania oraz warunków płatności. Dokument ten powinien zawierać konkretne dane, takie jak: dane osobowe obu stron, opis nieruchomości, ustaloną cenę, termin podpisania umowy końcowej oraz ewentualne zaliczki lub zadatek. Co istotne, jeśli kupujący zamierza finansować zakup kredytem hipotecznym, to właśnie posiadanie umowy przedwstępnej – najlepiej w formie aktu notarialnego – jest często wymagane przez bank przy rozpatrywaniu wniosku kredytowego.
Z perspektywy prawnej umowa przedwstępna nie przenosi własności, ale zobowiązuje strony do zawarcia właściwej umowy w przyszłości. W przypadku, gdy jedna ze stron się z niej nie wywiąże, druga strona może dochodzić swoich praw – w tym zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej, jeśli umowa miała formę notarialną. Jej brak lub wadliwość może skutkować utratą zadatku lub problemami z uzyskaniem kredytu. Dlatego warto ją sporządzić z należytą starannością i najlepiej przy udziale notariusza lub prawnika.
Dokumenty od sprzedającego niezbędne przy finalizacji
Zanim dojdzie do podpisania aktu notarialnego zakupu mieszkania, nabywca musi upewnić się, że sprzedający dysponuje kompletem wymaganych dokumentów. Ich brak może uniemożliwić finalizację transakcji, a w skrajnych przypadkach – narazić kupującego na utratę pieniędzy lub problemy prawne.
Do najważniejszych dokumentów od sprzedającego, które należy uzyskać, należą:
-
Akt własności mieszkania – najczęściej w formie aktu notarialnego potwierdzającego nabycie nieruchomości.
-
Odpis z księgi wieczystej – aktualny dokument potwierdzający stan prawny nieruchomości, w tym brak obciążeń hipotecznych, służebności lub roszczeń osób trzecich.
-
Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami eksploatacyjnymi – wystawiane przez administrację budynku lub wspólnotę mieszkaniową.
-
Zaświadczenie o braku zameldowania osób w lokalu – dokument z urzędu gminy potwierdzający, że nikt nie jest zameldowany w sprzedawanym mieszkaniu.
-
W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – zaświadczenie ze spółdzielni o prawie do lokalu oraz zgodzie na jego zbycie.
Dodatkowo, jeśli mieszkanie było kupione na kredyt i hipoteka nadal figuruje w księdze wieczystej, sprzedający musi przedstawić zaświadczenie z banku o saldzie kredytu oraz zobowiązanie do jego spłaty lub zgodę na wykreślenie hipoteki.
Weryfikacja tych dokumentów przed podpisaniem aktu notarialnego to absolutna konieczność. Każde niedopatrzenie może skutkować poważnymi konsekwencjami finansowymi i prawnymi dla kupującego.
Jakie dokumenty są potrzebne do kredytu hipotecznego
W przypadku finansowania zakupu mieszkania z pomocą kredytu hipotecznego, niezbędne jest przygotowanie obszernego zestawu dokumentów – zarówno przez kupującego, jak i dotyczących samej nieruchomości. Każdy bank ma nieco inne wymagania, jednak trzon dokumentacji jest zazwyczaj zbliżony. Proces kredytowy jest sformalizowany i wymaga dokładności, dlatego warto zebrać potrzebne papiery jeszcze przed złożeniem wniosku.
Z perspektywy kupującego bank najczęściej oczekuje:
-
dowodu osobistego – kopii lub skanu obustronnego;
-
zaświadczenia o zatrudnieniu i dochodach – najczęściej na formularzu banku, z informacją o rodzaju umowy, stanowisku, okresie zatrudnienia i wysokości wynagrodzenia;
-
deklaracji PIT za ostatni rok – potwierdzającej dochody i sposób ich uzyskania;
-
wyciągów z konta bankowego – zwykle z ostatnich 3 lub 6 miesięcy;
-
umów cywilnoprawnych, działalności gospodarczej lub innych źródeł dochodu – jeśli kupujący nie pracuje na umowę o pracę;
-
informacji o zobowiązaniach finansowych – takich jak raty innych kredytów, karty kredytowe, limity debetowe.
Z kolei w zakresie dokumentów dotyczących mieszkania bank wymaga m.in.:
-
umowy przedwstępnej – najlepiej w formie aktu notarialnego;
-
odpisu z księgi wieczystej;
-
dokumentu potwierdzającego własność sprzedającego;
-
rzutów technicznych mieszkania lub zaświadczenia z dewelopera, jeśli mowa o rynku pierwotnym.
W niektórych przypadkach bank może zażądać także operatu szacunkowego (wyceny nieruchomości sporządzonej przez rzeczoznawcę) – zwłaszcza jeśli kupujący wnosi wysoki wkład własny lub nieruchomość ma nietypowy charakter.
Zgromadzenie wszystkich wymaganych dokumentów i ich poprawne przygotowanie znacznie przyspiesza decyzję kredytową i minimalizuje ryzyko opóźnień. Dlatego osoby zainteresowane kredytem powinny zawczasu skonsultować się z doradcą lub pracownikiem banku, by otrzymać aktualną listę wymaganych załączników.
Wizyta u notariusza – co zabrać i jak się przygotować
Finalizacja zakupu mieszkania zawsze odbywa się w obecności notariusza, który sporządza akt notarialny przenoszący własność nieruchomości na kupującego. To moment ostateczny, dlatego dokumenty muszą być kompletne, a strony – dobrze przygotowane.
Przy wizycie u notariusza kupujący powinien zabrać:
-
dowód osobisty – aktualny i niewygasły;
-
numer księgi wieczystej nieruchomości;
-
dokument potwierdzający uiszczenie zadatku lub zaliczki, jeśli taka została wpłacona;
-
pełnomocnictwa – jeśli którakolwiek ze stron działa przez pełnomocnika, dokument musi być notarialny;
-
zaświadczenie o przyznaniu kredytu hipotecznego – jeżeli zakup jest finansowany z kredytu, warto mieć dokument potwierdzający zgodę banku na transakcję;
-
potwierdzenie wysokości wkładu własnego – np. wyciąg bankowy lub inny dowód płatności.
Z kolei notariusz, oprócz sporządzenia aktu, ma obowiązek weryfikacji tożsamości, stanu prawnego nieruchomości oraz pełnej zgodności oświadczeń obu stron. Po podpisaniu aktu, notariusz składa wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej, a także – w przypadku zakupu na kredyt – o wpis hipoteki na rzecz banku.
Ważne jest, by wcześniej ustalić z kancelarią notarialną wszystkie szczegóły: kto ponosi koszty taksy notarialnej, jakie dokumenty muszą być dostarczone wcześniej i kto jest odpowiedzialny za ich zebranie. Zaniedbanie tych ustaleń może prowadzić do przesunięcia terminu lub unieważnienia czynności notarialnej.
Więcej na ten temat: mieszkanie od dewelopera.
